[부동산 뉴스 브리핑] 토허제 vs 미분양…양극화 더 짙어진다 (‘25.04.15)

🧩 종합 요약: “두 개의 시장, 하나의 위기”

- 강남·서울 핵심지 : 규제 우회 거래·토허제 불사
- 수도권 외곽·지방 : 분양 절벽·빈집 방치·자재 시장 침체
- 건설사·자재업계는 신기술·친환경으로 생존 전략 모색 중

4월 시장은 ‘양극화와 구조 변화’가 동시에 진행되고 있습니다.

 

서울 일부 지역은 규제와 초고가 거래로 뜨거워지고 있지만,
미분양관리지역은 역대급 분양 부진에 빠졌습니다.
건설시장 전체도 악화 일로, 지반사고·자재침체·빈집 문제까지 겹치는 구조적 위기가 진행 중입니다.

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🔹 1. '토허제'는 뜨거운데, '미분양' 지역은 냉랭…양극화 심화

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요약:
서울·강남권은 여전히 토허제 거래가 이어지는 반면,
지방과 수도권 외곽은 미분양관리지역 확대와 거래 절벽.

분석:

• 토허제 = 초고가·희소자산 집중의 결과
• 미분양 확대는 실수요 이탈 + 청약 매력 하락의 결과
• 이중 시장 구조 고착화 우려

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🔹 2. “풍선효과는 찔끔”...시장 기대보다 냉정한 현실

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요약:
토허제 지정 이후 기대됐던 풍선효과는 제한적,
지방·외곽은 거래량 미미, 상승세도 미약.

분석:

• 시장은 과거와 달리 정보화·정책 반응 속도 빨라짐
• 일시적 반등 후 즉시 관망으로 전환
• 이제는 규제회피보다 매물 희소성이 더 큰 가치

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🔹 3. 건자재 시장도 불황 직격탄…"친환경·신기술로 승부"

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요약:
건설 수주 급감에 따라 건자재 매출도 급감,
업계는 친환경·프리캐스트 콘크리트 등 신기술로 돌파 시도.

분석:

• 건설 불황은 자재업계까지 빠르게 전이
• 스마트건설·모듈러·친환경 요소만이 생존 전략
• 건설산업 구조 재편의 가속화 신호

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🔹 4. 신안산선 사고, 13년 전 구례터널과 '판박이'

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요약:
신안산선 터널 붕괴 원인은 지반 취약과 보강 미흡,
2000년대 구례 사고와 유사한 형태 반복.

분석:

• 인프라 설계·감리·시공 일원화 문제 제기
• 지하 공사 시 실질적인 지반 조사 부족이 주요 요인
• 안전이슈로 인한 공공수주 위축 가능성

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🔹 5. 빈집 방치, 철거보다 저렴하다는 역설

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요약:
지방 빈집 문제는 철거 비용 부담 때문에 장기 방치
→ 화재, 범죄, 슬럼화 문제로 연결.

분석:

• 빈집 정비는 인센티브 없이는 ‘미루는 선택’
• 지방세 개편·국고보조 확대 필요
• 부동산 수요 정체 → 정비정책 수요는 늘어남

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🔹 6. 1분기 수도권 신규분양 6225세대…10년 최저

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요약:
2025년 1분기 수도권 신규 분양 물량이 작년 대비 70% 급감,
분양률도 역대 최저 수준으로 하락.

분석:

• 분양시장 위축은 실수요자 체감 한계 때문
• 공급보다 ‘선호 입지’가 없다는 게 핵심
• 공급의 질과 속도가 동시에 문제 되는 상황